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“趋稳”仍是北京楼市主基调 访北京和裕地产总裁助理兼营销中心

时间:2019-09-07 10:48来源:未知 作者:admin 点击:
北京市近几年来大量推出限房价、竞地价地块,随着这些限竞房项目陆续入市,如今已成为了市场主流。 得益于限竞房的价格限制以及7090政策要求,刚需群体的购房需求得以释放。 但与此同时,部分业内人士认为,在土地供应类型相对单一的情况下,住宅市场也面临

  北京市近几年来大量推出“限房价、竞地价”地块,随着这些限竞房项目陆续入市,如今已成为了市场主流。

  得益于限竞房的价格限制以及“7090”政策要求,刚需群体的购房需求得以释放。

  但与此同时,部分业内人士认为,在土地供应类型相对单一的情况下,住宅市场也面临着产品同质化严重,去化缓慢,高端改善客群选择收窄等困境。

  面对市场环境的变化,参与其中的企业如何看待当前的行业状况?又将如何调整经营策略?企业的竞争力体现在哪里?

  为此,《中国经营报》记者与北京和裕地产总裁助理兼营销中心总经理彭振石展开对线年的企业角度,探讨北京房地产市场的热点话题以及企业产品的竞争力。

  《中国经营报》:今年以来,北京土地市场“不限价”地块增多,这被外界认为是市场风向转变的信号,你怎么看?

  彭振石:从开发商角度来看,这能反映出市场对产品的不同需求。限竞房受到价格及“ 7090”限制,产品也会受到影响,从市场数据分析,整体去化率比较缓慢可见一斑。

  限地价、竞房价的背景下,加上目前市场诸多原因,如果销售周期处于一个平稳或者相对震荡的时期,它的成交周期还会比平时长。而成本增高换来的,多是产品品质的难以保障。

  受限于“7090”政策,限竞房多以小面积户型为主,随着“二胎”政策开放带来的家庭结构变化,推出“不限价”的地块,可以丰富产品结构,以满足改善型客户或是追求更高品质生活人群的购房需求。

  所以,我觉得市场松绑的可能性不会存在。因为无论是按照现行政策基调,还是纵观整体市场情况,趋稳的可能性更占主导地位。

  《中国经营报》:你觉得北京市场将是何种走向?未来政策调整会出现哪些变化?

  房地产税归根结底目的还是让大家都能住上房子,有一个合理的人均分配。从政府的态度来看,房地产税肯定是要坚决推出的,国家层面也明确提出了要加快上市和立法。总体而言,推进的速度由政府决定,但是房地产税的征收将使市场更加趋于稳定。

  另一方面,我认为房地产税的征收或许只是面向70年产权的住宅产品,而商办类产品应该不会纳入征收范围,投资者可将此类产品作为资产分配的更优选择。

  当然,目前北京仍在执行被称之为“史上最严”的“3·26”商办政策,一肖一码期期大公开。但是抛开北京看全国,同为一线城市的上海、广州等地,已经对相关政策进行了“微调”。北京市场上仍存在大量的商办库存,未来或许也会跟进相应的政策调整。

  《中国经营报》:作为深耕北京20年的房企,和裕地产的经营策略是什么?为什么会选择深耕北京市场,没有“走出去”?

  彭振石:和裕地产隶属于运通集团。运通集团从全国的汽车4S店做起,4S店实际都是一些国际上的进口品牌,在做车的理念中,世界的标准就是我们的标准。所以我们公司秉承这种品牌效应,坚持对产品品质的执着追求,开始做房产。不求规模,只求品质,就是我们的经营策略。

  对北京我们还是有情怀的,我们觉得北京毕竟是首都,北京的高端客群依旧在。所以我们不求规模发展,只想深耕一个城市,做出好的产品,让大家体会到我们对品质的追求。

  事实上,在新一轮的城市发展浪潮中,我们也在积极调整,从原先单一的住宅开发者变成多元化、高端化的城市服务商。

  和裕地产目前在京操盘项目已达18个,打造了林肯公园、林肯时代、尚峯壹號、北京庄园等多个高端产品,土地储备和年销售额均在北京名列前茅,逐渐打响了“北尚峯,南林肯”的品牌。这就是战略选择带来的良好效益。

  《中国经营报》:事实上,“北尚峯,南林肯”所在的顺义和亦庄区域,在和裕地产进入时还未成熟,但现在来看更像是价值洼地,请问在区位选择方面,开发商如何做到“精准研判”?

  彭振石:在亦庄拿地的逻辑并不复杂。作为首都,北京的经济发展是不可阻挡的时代潮流,产业膨胀扩张随之而来的必然是新区的崛起,亦庄以其独特的地缘和环境优势,成为行政和市场双重导向下的北京经济扩张的核心载体。而有经济产业就有企业,就有人,就需要生活。

  在上世纪90年代,亦庄还是一片工厂和企业总部。转折点在2005 年,当时的总体规划中,亦庄、顺义、通州被“钦点”为北京3个重点新城,承担疏解中心城人口和产业功能,亦庄经济开发区应运而生。

  正是精准预判到亦庄的未来经济潜力,我们才深耕于此,打造了林肯公园、林肯时代的系列产品。现在,亦庄已聚集了80多家世界500强企业,随之而来的是高精尖人才的涌入。可以说,和裕地产成为亦庄崛起的红利享有者,同时也成为了亦庄商业生态发展的推动者。

  彭振石:顺义区的规划定位是要建设成为港城融合的国际航空核心区、创新引领的区域经济提升发展先行区、城乡协调的首都和谐宜居示范区。

  可以看到,由望京——空港——未来科学城——怀柔科学城这四个区域,连接形成一条“S线”,将能源、科技、信息产业、软件、电子产品等高新技术产业集群与商业联动有机结合起来,集聚了大量的资本、资源和高素质人群。

  而在这条“S线”上,还拥有像赵全营镇这样的国家级重点镇和国家级生态镇,是北京城市总体规划布局中确定重点发展的42个小城镇之一,同时也是全国首个新三板小镇。

  随着科创名企的不断入驻,现代化、智能化、舒适化、休闲化城市配套体系逐步完善,这些要素构成了区位发展的核心驱动力,也是和裕地产决定深耕于此的原因。

  《中国经营报》:你刚刚提到,和裕地产是政策红利的享有者,也是区域发展的推动者,在这一方面,和裕地产有什么经验之谈?

  彭振石:赵全营区域背靠燕山,牤牛河,还拥有得天独厚的自然环境优势和人文底蕴,加之政府主导的绿色生态走廊规划、在建的温榆河公园,使这一带成为京承温榆河高端低密生活区。

  和裕地产打造的尚峯壹號项目,即位于赵全营区域,在国家创新产业红利下,和裕地产斥2000万元打造了一个8000平方米的大型儿童乐园,满足全生命周期儿童需求,并投入 4 亿元,历经四年,打造了 20万平方米海德公园,在海德公园西园,还人工开凿有2.2 万平方米的维多利亚湖,这些丰富的配套设施都将进一步助力赵全营区域人文、自然环境的变革。

  更值得一提的是,目前赵全营区域大力发展交通配套建设,和裕地产始终把营造区域发展放在首位,助力周边9条市政道路不断升级完善,道路的修建标准同园区道路标准一致,足以匹配高端品质区的定位。

  此外,尚峯壹號还为区域形象的提升做出了大量贡献。作为望京北低密湖园社区,尚峯壹號定位“绿色社区”与“公园地产”,具备生活地标属性的同时,也为整个区域的绿色触感延伸提供了示范作用。

  《中国经营报》:近年来,“美好生活”一词成为热点。你如何看待这一理念的兴起?和裕地产又如何为客户构建“美好的生活方式”?

  彭振石:事实上,“美好生活”这个口号,始终贯彻我们每一个项目之中。作为开发商而言,如何为客户创造美好生活?其实就是满足他们衣食住行的各方面需求。产品档次高,经久不衰,邻居都是高净值人群,且素质涵养能达到同一水平,配套设施完善、舒适,幸福指数高。其实这些因素堆积起来就是美好生活。

  《中国经营报》:和裕地产曾提出 “只卖精装修的现房”,包括目前热销的林肯时代项目也是以准现房入市,其中的考量因素是什么?

  彭振石:实际上很多购房者对产品判断没有那么专业,买了期房以后和自己真正的需求或多或少存在一些偏差。而和裕地产坚持把现房做好,让客户能够真正感受到所见既所得,我觉得这才是开发商对客户最好的回报和最好的承诺。

  第二点,对于期房来说,www.622433.com,客户还没有在入住的时候就已经提前支付了部分高昂的房款,30%也好,50%也好,甚至有的是百分之百的全款,这些资金付给了开发商,但要等一年到两年才能拿到房子。

  这样就导致实际上由客户承担了开发商前期融资的压力,而我们正是愿意做好产品,不求高速发展,不希望让这些无形的压力转移到客户身上,所以就没有这方面的需求。

  《中国经营报》:在2019博鳌房地产论坛上,和裕地产旗下的北京庄园因其独特的科技创新因素荣获“2019中国年度影响力豪宅”奖项,你觉得地产项目该如何做好创新?

  北京庄园在建造之初就提出“董事长为董事长设计”“为别墅阅历丰富者而生”的产品理念,旨在契合企业家及高净值人群的居住社交需求。

  为此,北京庄园创造了“黄金三法则”,以期从根本上解决别墅长期居住者的痛点,实现房屋价值最大化。

  具体来讲,“分层布局法则”将生活休息区和娱乐休闲区分开,庭院回归地上与起居室相连,真正意义上实现推开门即是庄园,给予主人舒适的生活感受;“皿字型平面布局法则”使每个功能空间独占通透的区域,规避了传统九宫格设计的弊端;“功能空间法则”合理的把握各类功能空间的配置和尺度,满足业主更高的生活需求。

  为了保证业主的纯粹性,北京庄园建造的别墅社区,以同等价格门槛筛选客户,打造更为高端的社交圈层,加速提升了社区口碑与升值速度。

  而在高端生活配套上,三甲医院、国际学校、高尔夫及马术俱乐部等汇聚于项目周边,从基本生活保障,到品质生活需求,使业主享受更为丰富的生活资源。

(责任编辑:admin)
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